전세사기 예방하는 방법_전세 계약 시 이것만은 꼭 확인하세요!

올해 대한민국은 '전세사기'로 들썩인 한 해였습니다. 전세사기는 여전히 기승인데요.

본격적인 이사철을 맞아 전세로 이사를 앞둔 분들은 '전세 사기'에 대한 걱정이 앞서실텐데요.

 

 

 

그래서 전세사기 유형 별로 예방법들을 정리했습니다.

최대한 꼼꼼히 살펴보시고 전세사기에 '완벽 대처' 하시길 바랍니다. 알면 당하지 않습니다!!

 

 

 

전세 사기란? 

 

전세 사기란 한 마디로 '세입자의 보증금을 떼먹는' 행위입니다.

지금까지 세입자가 떼인 보증금이 무려 약 2조 원에 달한다고 하는데요. 문제는 날이 갈수록 피해 규모나 건수가 증가하고 있다는 겁니다.

 

더구나 전세사기는 '사기'이지만 사기죄에 해당되지 않는 경우도 많습니다. 즉 형사 처벌이 안 되고 떼인 보증금도 돌려받지 못할 가능성이 있는 것이죠. 따라서 세입자 입장에서는 전세사기 유형과 대처 방법들을 미리 숙지하고 혹시 모를 상황에 대비해야 합니다.

 

 

 

 

 

전세 사기 유형 및 예방법 

 

 

그럼 집을 고를때부터 입주한 후까지, 일어날 수 있는 전세사기 유형들과 대처 방안에 대해 알려드리겠습니다.

 

1. 집 고를 때 _ 깡통전세인지 확인하기!

한동안 뜨거운 이슈였던 '대구 깡통전세사기 사건'을 아시나요? 임대인 장씨가 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않은 사건이었는데요. 알고보니 장씨는 여러채의 다가구주택을 갭투기로 사들여 임대를 놓았고 보증금을 돌려주지 않은 것입니다.

 

즉, 이렇게 임대인의 집이 대부분 세입자의 빚과 보증금으로 채워진 주택을 '깡통주택'이라 하며 이 집에 경매로 넘어가게 되면서 임차인의 보증금이 떼이게 되는 겁니다. 만약 경매에 넘어가지 않더라도, 세입자는 이사를 갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 거죠.

 

주택 금액의 비율을 따졌을 때, 깡통주택은 보증금과 대출금의 총합이 집값의 80%가 넘는 집을 말합니다.

따라서 최소한 임대인의 돈이 50% 이상 들어간 집을 구하고, 전세가율은 70%를 넘지 않는게 좋습니다.

 

더불어 반드시 KB 부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 집값 시세를 확인하고, 등기부등본 서류를 확인해 집의 융자(대출금) 여부를 살펴보시길 바랍니다.

 

 

 

2. 계약서 쓸 때_ 가짜 임대인, 가짜 공인중개사가 아닌지 확인하기!

1) 가짜 임대인인지 확인

전세사기의 유형 중에는 '가짜 임대인'을 내세워 계약하는 경우가 있습니다. 즉 타인의 집을 자신의 소유라고 거짓말하며 등기부등본 소유자 항목을 위조해 사기 계약하는 경우인데요.

 

따라서 전세 계약 시 반드시 '세입자가 직접' 등기부등본을 발급 받아 확인하고, 계약 시 임대인 신분증을 확인해야 합니다. 그리고 임대인이 신탁사나 법인인지도 필수 확인해야 합니다.

만약 법인 임대인이라면 파산, 청산 할 경우 밀린 임금 채권 등이 우선시 되어 세입자가 돈을 받기 어려울 수도 있기 때문이죠.

 

▶만약 불가피한 이유로 대리인이 계약을 한다면?

-임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류(인감도장이 찍힌 위임장과 인감도장을 증명한 인감증명서)를 확인해야 합니다. -임대인과 통화를 하여 계약 내용을 다시 확인하세요.

-전세보증금 입금 시 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 대리인 계좌로 입금하는 경우, 특약 사항에 명시해야 합니다.

 

2)가짜 공인중개사인지 확인

전세사기 유형 중 또 하나는 공인중개사가 사기를 치는 경우입니다.

예로 임대인에게는 월세 계약이라고 알리고, 세입자와는 전세 계약을 맺고 그 사이 차액(전세보증금)을 가로채는 경우죠.

 

실제로 계약 시 일부 공인중개사는 임대인의 대리인을 자처하면서, (임대인이나 대리인 관련 서류 없이) 직접 계약을 하는 경우가 있습니다. 따라서 이런 불상사를 막기 위해, 세입자는 정상적으로 등록된 공인중개업자인지 사전에 확인해야 합니다.

 

 

또한 공인중개사의 과실로 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급해 확인해셔야 합니다. 부동산 공제증서는 국가공간정보포털에서 다운 받으실 수 있습니다.

 

 

 

 

3. 계약 후_ 확정일자 받은 후 전입신고 하기

계약이 완료되었다면, 확실히 집이 비워졌는지 확인하고 잔금을 치루도록 합니다.

그리고 이사를 했다면 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 해야 합니다.

그래야 돈을 돌아받을 권리(대항력)이 생기고, 만약 집이 경매에 넘어간다면 돈을 먼저 돌려받는 우선변제권을 갖게 되기 때문입니다. (입주 후 14일 이내) 이후 등기부등본을 다시 확인하고, 계약일 30일 내로 주택 전월세신고도 함께 진행하면 됩니다.

 

4. 입주 후_전헤보증금반환보증 가입, 전출 요구 거절하기

전세사기 유형 중에는 선순위 보증금과 근저당 금액을 다 계산했음에도, 전세금을 돌려받지 못한 경우도 있습니다. 바로 임대인이 고액 세금 미납자일때, 집에 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 거죠. 따라서 등기부등본은 (임대인 동의에 따라) 물론 납세증명서나 사회보험 완납증명서를 확인봐야 합니다.

 

또 세입자가 미처 예방할 수 없는 문제가 발생하면, 보증금을 보호받을 수 있는 방법이 있습니다.

바로 '전세보증반환보증'에 가입하는 것인데요.

압류, 가압류 등 소유권 권리 침해가 발생한 후에는 가입이 안되기 때문에, 가장 좋은 것은 집을 구할 때부터 전세보증반환보증에 가입되는 집을 찾는 것입니다.

간혹 건축물 위반 건물일 경우 전세 대출이 안되는 것은 물론 전세보증반환보증에 가입되지 않기 때문에 꼭 건축물 대장을 확인하시길 바랍니다. (간혹 공인중개사가 말해주지 않는 경우가 있음) 

 

이제 전입신고까지 마쳤다면 임대인이 무엇을 요구해도 전출 신고를 하지 않아야 합니다.

실례로 임차인이 대출을 받아야 한다며 전출 신고를 수락했고, 그 사이 대출을 받아 빚을 지는 경우도 있기 때문입니다.

전출 신고를 하면 세입자의 대항력이 깨지고 전입신고가 해제됩니다. 그 사이 임대인이 집을 팔 수도 있기 때문에 절대! 전입신고 후 전출신고는 하지 않도록 합니다.

 

 

 

이상으로 전세사기 유형과 대처 방법에 대해 살펴보았는데요. 전세사기는 정말 조금만 방심해도 누구나 쉽게 당할 수 있습니다. 항상 돌다리도 두드린다,는 마음으로 확인, 또 확인하여 안전하게 전세 계약하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

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