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안녕하세요, 현재 주택이나 상가 계약을 앞두고 계신 분들께 도움이 될만한 자료와 정보를 전해드리고자 합니다.
저도 현재 매물을 구하기 위해 부동산에 다니고 있는데요,
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먼저 계약서 쓸때 손해보지 않으려면! 부동산에 써주는 그대로 보지 마지고, 꼭 계약서를 미리 받아서 각 조항에 대해 이해하고 계약하셔야 합니다.
법무부에서 제공하는 임대차표준계약서는 아래 이미지 링크를 확인해주세요.
그럼 임대차계약 시 어떤 점들을 유의깊게 봐야하는지, 주의점은 무엇인지
상가 임대차계약에 대해 (제가 직접 발로 뛴 정보들을) 알려드리도록 하겠습니다!
상가 매물을 볼 때 유의점
상가 임대차계약 시 꼭 알아야 할 사항과 유의점에 대해 말씀드리겠습니다.
처음 임대차 상가 계약 하시는 분들은 중개사 말만 믿고 계약했다가 낭패를 보는 분들이 많은데요.
꼭! 상가 매물을 보는 것부터 계약까지 임차인이 꼼꼼하게 따지고 공부해둬야 합니다.
제가 직접 발품 팔면서 임장 다니고, 상가 계약 직전까지 갔던 경험을 토대로 알려드리니 참고해주시기 바랍니다.
1) 상가 용도 확인하기
먼저 창업을 생각하신다면 내려는 가게가 어떤 업종인지 아실텐데요.
허가, 등록, 신고, 자유 업종 중 무엇인지 아셨다면 상가의 용도를 확인하셔야 합니다.
상가는 보통 '근린생활시설'로 용도 구분되며, 1종과 2종이 있습니다.
만약에 미용실을 운영한다면 '2종 근린생활시설'로 더 세분화하여 구분됩니다.
따라서 입주하려는 상가에 나의 업종이 들어갈 수 있는지, 용도 변경이 가능한지 잘 살펴보시길 바랍니다.
(계약 후 용도 변경은 어렵거나, 비용이 들 수 있는 점 참고해주세요.)
2) 상가의 공과금 및 관리비 내역
상가의 관리비가 얼마나 나오는지, 구체적인 관리비 내역도 확인해주셔야 합니다.
실제로 관리비가 싸서 들어갔는데, 기본 관리비 외에 전기료, 수도세 등의 항목들을 따로 받는곳도 있기 때문입니다.
그렇다면 관리비가 훨씬 비싸지겠죠? 따라서 관리비 명세서, 고지서 등을 확인해보면 좋습니다.
3) 시설물 확인_화장실, 도시가스/냉난방, 누수 문제 등
기본적으로 화장실, 도시가스, 냉난방, 누수 문제 등을 확인하실텐데요.
먼저 화장실은 청결한지, 남/여 분리가 되어 있는지 확인하셔야 합니다.
화장실 청결이 중요한 이유는, 화장실이 깨끗해야 고객 입장에서 좋은 인상을 받기 때문입니다.
4) 주차
주차장도 꼭 확인하셔야 할 부분인데요,
주차가 가능한지, 어떤 식으로 주차를 하는지에 따라 임대료도 달라지기 때문에 사전에 꼭 확인해주세요.
5) 소음, 냄새 확인
운영하는 업종에 따라 다르겠지만 상가 주변에 소음이나 냄세 문제가 없는지 체크해야 합니다.
만약 하시려는 업종이 소음에 영향을 '주는' 노래방, 음악교습소, 파티룸 등이라면 조용한 주택가는 피하셔야 겠죠.
반대로 '서점'이나 '스터디카페'등 소음에 영향을 받는 업종이라면 위 아래 층에 소음이 있는 업종이 입주해있는지 확인해보셔야 합니다. 만약 방음 공사를 해야한다면 이 또한 비용이 들기 때문에 잘 고려해보시기 바랍니다.
6) 영업 시간
상가 영업시간도 확인해주세요. 보통 건물에 입주하시면 '운영 시간'이 정해져있을텐데요.
나의 업종 운영 시간과 맞는지 살펴보셔야 합니다.
상가 계약을 할 때 유의점 (Feat. 권리금 있는 상가)
1) 건축물대장 및 토지대장, 등기부등본 확인
가장 기본적으로 확인해야 할 사항이죠. 상가의 건축물대장과 토지대장, 등기부등본을 확인합니다.
이를 통해 근저당이 얼마나 잡혀있는지, 건축물대장과 토지대장의 임대인 명의가 같은지, 건축물 대장상의 호수와 실제 호수가 같은지 확인해주세요.
2) 계약 전 중개 수수료, 권리금 수수료 등 확인하기 (중요!)
만약 '권리금'을 내고 들어가는 매물의 경우 전 임차인과 '권리금 계약서'를 꼭 쓰셔야 하는데요.
부동산을 낀다면 권리금 계약서 '수수료'를 낼 수 있습니다.
중개소에서는 보통 권리금의 5~10% 정도 받고 있는데요,
이는 지역마다 다르기 때문에 필히 수수료 금액을 여쭤보셔야 합니다.
만약 보증금이 5000만원이라면 중개소에서 최대 500만원의 수수료를 가져가는 셈인데요. 만만치 않은 큰 금액이죠.
따라서 중개 수수료가 얼만지, 수수료는 (전임차인, 현임차인 중) 누가 내는지,
계약서를 쓰기 전 꼭 먼저 확인해주시기 바랍니다.
그리고 중개소 상관없이 임차인들끼리도 직거래로 권리금 계약서를 쓸 수 있으니 참고해주세요!
3) 폐업 시 원상복구 범위 명확히 하기 (특약 사항)
많은 분들이 계약하실 때 원상복구 조항을 형식적인 것으로 보고 넘어가는 경우가 많은데요.
원상복구 범위에 대해 계약 전 꼭 협상하시고 특약으로 넣는 것이 좋습니다.
내가(임차인이) 들어갈 때 상태로 퇴거할지, 아니면 모두 원상복구(철거+페인트칠) 할지 확인하셔야 하는데요.
만약 상가에 들어가면서 천장 공사와 인테리어를 했는데 퇴거 할 때 모두 원상복구해야 한다면 손해겠죠?
4) 계약 기간 설정하기
상가 계약 기간은 기본 2년 단위이긴 합니다만, 1년으로 하시면 좋습니다.
혹여나 장소를 이전하거나 영업이 잘 안되었을 때 계약 해지가 어려울 수 있기 때문입니다.
5) 계약 시 임대인의 신분증 혹은 인감증명서 확인하기
계약서를 쓰기 전에 등기부등본, 건축물대장/토지대장을 다시 한번 확인해주세요.
그리고 계약 시 임대인의 신분증, 만약 대리인이라면 인감 증명서를 확인해야 합니다.
이 외에도 상가 주변에 재건축이나 재개발 이슈가 있는지, 추가 특약으로 넣은 항목이 없는지 잘 살펴주시길 바랄게요.
임대인이 어떤 사람인지도 중요한데, 계약 과정에서부터 잡음이 있다면 가급적 다른 매물을 알아보시길 추천드릴게요.
이상으로 상가 임대차계약 시 유의 사항에 대해 상세히 알아봤는데요,
마음에 드는 매물을 찾기 위해 손품, 발품을 팔고 계약까지 쉽지 않은 과정이지요.
하지만 사전에 유의사항을 알아두고 계약에 임하신다면 분명 좋은 결과 있으시리라고 봅니다.
모두의 창업을 응원하겠습니다!
감사합니다.
